بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
اجاره یعنی چه ؟
م 466 قانون مدنی می گوید :
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر می شود . اجاره دهنده را موجر واجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر می گویند »
هر چند تعریف تقریباً روشن است اما توضیح می دهیم :
«عقد عبارت است از اینکه یک یا جند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری می نمایند و مورد قبول آنها باشد »
«عین » جسم و بدنه و وجود خارجی هر چیز است . بنابراین زمین و بنایی که روی آن ساخته شده یا اتومبیلی که آنرا می بینیم ، کتابی که آن را لمس و وزنش را حس می کنیم و جلد و صفحاتش را مشاهده می کنیم «عین » است .
«منفعت » عبارت است از فایده و حاصل هر جیز ، پس از منفعت خانه ( زمین و بنای روی آن ) آن است که در آن شکونت و زندگی کنند . منفعت اتومبیل آن است که با آن به این سو و ان سو بروند و منفعت کتاب آن است که آن را بخوانند .
کللمات کلیدی:
حقوق مستاجر
حقوق موجر
قوانین اجاره
اجاره دوست چگونه باید باشد ؟
در اجاره اشیا مدت اجارهخ باید معین باشد و الا اجاره باطل است . منظور از باطل بودن این است که انگار اصلاً چنین عقدی وجود نداشته است . اگر چنین حالتی بیاید آنچه اجاره داده شد ، باید به مالکش بر گردد و البته که از آن استفاده کرده باید قیمت و بهای آن مقداری را که استفاده کرده به مالک بدهد . البته نه بر مبنای توافقی که در عقد کرده بودند ( یعنی اجاره بهای مورد توافق یا اجاره المثنی) بلکه بر مبنای نظر کارشناس که ممکن است بیشتر یا کمتر از مبلغ مورد توافق باشد (یعنی اجره المثل)، چیزی را می توان اجاره داد که :
اولاً – در اثر استفاده از بین نرود . به عبارت دیگر باید «عین مستاجر » چیزی مثل خانه یا اتومبیل و امثال آن باشد نه چیزی مثل یک وعده غذا یا دفتر سفیدی که در آن می نویسند.
ثانیاً – چیز معین و مشخص باشد . بنابراین موجر نمی تواند خانه ای را که ممکن است بر وی به ارث برسد با یکی از سه خانه خود را بدون تعیین ، به کسی اجاره دهد .
ثالثاً – چیز معین و مشخصی باشد که آن را در اختیار مستاجر بگذارد بنابراین موجر نمی تواند خانه اش را که در منطقه اشغال شده به وسیله دشمن است به کسی اجاره دهد .
مسائل مربوط به اجاره اشیاء در مواد 466 تا 506 قانون مدنی بیان شده است و در هر مورد در روابط طرفین ابهام و اشکالی وجود داشته باشد .
باید به این مواد مراجعه کرد . همچنین توجه داشته باشیم که درمواد قانون مدنی نیز کلیه قوانینی که در مورد اجاره بعد از تصویب قانون مدنی تدوین و تصویب شده است اسمی از «سرقفلی» نیست و این کلمه برای نخستین بار در قانون مصوب 1376 مطرح شده است .
آنچه در قوانین تصویب شده بعد از قانون مدنی مطرح شده «حق کسب و پیشه تجارت » است که آن هم در قانون مدنی مطرح نبوده است
فهرست مطالب
فصل اول:اجاره یعنی چه ؟ 2
اجاره دوست چگونه باید باشد ؟ 3
حدود شمول قانون 5
گفتار دوم : موارد غیر مشمول به اعتبار نوع رابط طرفین : 7
گفتار سوم : موارد غیر مشمول به اعتبار ضوابط شکلی قانون 8
این ضوابط عبارتنداز: 8
الف) لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری 8
ب) لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید 8
گفتار چهارم : موارد غیر مشمول به اعتبار نیاز به رسیدگی قضایی: 8
گفتار پنجم : قاعده سنخی: 10
گفتار اول : شرایط سند رسمی اجاره: 11
گفتار دوم : شرایط سند عادی اجاره : 11
ب – تنظیم اجاهر نامه در دو نسخه : 12
ج- امضای موجر و مستاجر : 12
د) گواهی دو نفر شاهد 13
و- تعیین تکلیف سرقفلی دو سند 14
گفتار سوم : ضمانت اجرای عدم شمول قانون : 14
آیا تصرف مستاجر پس از انقضاء مدت عدوانی می شود ؟ 14
3) فرض شمول قوانین سابق نسبت به موارد : 16
فصل سوم:آیین دادرسی 17
گفتار اول – روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی 17
الف – در خواست صدور اجرائیه : 17
ج ) ابلاغ اجرائیه 18
د) تخلیه : 18
گفتار دوم : تخلیه در حالتی که سند اجاره عادی است . 19
الف) در خواست تخلیه : 19
ب) دستور تخلیه و مقدمات صدور آن : 20
گفتار سوم : استمهال و امهال 21
گفتار چهارم : توصیف عملیات اجرائی 22
گفتار پنجم : احکام روابط مالی فرعی طرفین : 23
گفتار ششم : دعاوی مربوط به روابط مالی طرفین 26
الف ) دعاوی و ادعاهای موجر علیه مستاجر 26
ب) دعاوی و ادعاهای مستاجر علیه موجر : 27
فصل چهارم:سر قفلی 28
تعریف سرقفلی : 28
گفتار دوم : مصادیق و وصر ( سرقفلی) 29
فصل پنجم: نتیجه گیری: 32